เมื่อเจอบ้านหรือที่ดินสวย ๆ ถูกใจก็ต้องซื้อ ขั้นตอนการชำระเงินไม่ยุ่งยาก แต่มีขั้นตอนหนึ่งที่หลายคนมองว่ายุ่งยากเกินไป หาสัญญาและเอกสารต่าง ๆ แต่บอกเลยว่า ไม่ยากเท่าไหร่และเป็นการดีถ้าเราทำ เพราะจะช่วยป้องกันการบิดเบือนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง การมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรหรือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” อยู่ในมือเราดีที่สุด
“สัญญาจะซื้อขาย” คือสัญญาหรือข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (บ้าน) ให้แก่กันโดยชอบด้วยกฎหมายและถูกต้องตามกฎหมายจะป้องกันไม่ให้ผู้ขายขายทรัพย์สินนี้ให้กับผู้อื่น ในทางกลับกันเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อรับโอนทรัพย์สินจากผู้ขายและต้องชำระเงินเต็มจำนวนตามที่ตกลงกัน จะมีการทำสัญญาในขั้นตอนการจอง หรือเมื่อบ้านและคอนโดสร้างเสร็จ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถ (ร่าง) สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกันได้ เพียงมีประเด็น/เงื่อนไขที่ครบถ้วนตามข้อตกลง สรุปด้วยการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ดังนั้นจุดสำคัญสัญญาซื้อขายที่ดิน เขียนเองที่ต้องมี ได้แก่
รายละเอียดสัญญาซื้อขายที่ดิน เขียนเองที่ต้องมี
- ชื่อของคู่สัญญา
ที่สำคัญคือโฉนดที่ดินต้องลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดิน ชื่อผู้ขายต้องอยู่ในโฉนด หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน คุณต้องใส่ชื่อทั้งหมด ส่วนผู้ซื้อจะมีกี่ชื่อก็ได้
- อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนและครบถ้วนว่า คือประเภทอะไร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด และมีที่ดินกี่ตารางวา รวมถึงมีสิ่งปลูกสร้างไหมอย่างไรก็ระบุลงไปให้ครบ เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน, ปั๊มน้ำ, เครื่องทำน้ำอุ่น, แท็งก์น้ำ, มิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า, โทรศัพท์, เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ หากมีส่วนควบอื่น ๆ ที่ต้องการซื้อขายต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบถ้วน (อาจทำเป็นใบแนบท้ายในสัญญาก็ได้)
- ราคาที่ตกลงซื้อขาย
การระบุราคาซื้อจะกระทำตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน กล่าวคือ สามารถระบุเป็นการขายเหมารวม ราคาขายต่อตารางวา(กรณีซื้อเฉพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร(กรณีซื้อห้องชุด)
- การชำระเงิน
วิธีการชำระเงินขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าต้องการชำระแบบใด จ่ายเมื่อไหร่ให้เป็นไปตามสัญญา หากผิดสัญญา จะดำเนินการทางกฎหมายได้ง่ายและชัดเจน เช่น ชำระค่ามัดจำล่วงหน้าส่วนที่เหลือชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการยืนยันว่าซื้อแน่นอน หรือกำหนดผ่อนชำระจนครบแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์หรือชำระทั้งหมดก็ได้ตามตกลง
- กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์
ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์มีความสำคัญมากในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย คือจะต้องระบุในสัญญาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น แต่โดยปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกัน
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี
ค่าใช้จ่ายอีกอย่างที่จะเกิดขึ้นในการโอนบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ได้แก่ ค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ และภาษีอื่นๆ ที่ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบ หรือตกลงชำระคนละครึ่งกับผู้ขาย ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดจำนอง ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีอื่นๆ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบทั้งนี้ค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนอาจขึ้นอยู่กับผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันอีกครั้ง แต่เมื่อระบุในสัญญาก็ต้องปฏิบัติตาม
เห็นไหมว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ยากอย่างที่คิด แม้แต่สัญญาที่ออกโดยรัฐบาลก็มีผลเช่นกัน แต่ไม่ว่าจะแบบไหนก็ต้องอ่านและทำความเข้าใจทุกข้อความในสัญญา อ่านอย่างระมัดระวังและอย่าปล่อยให้มันผ่านไปสงสัยตรงไหนสอบถามให้เรียบร้อยก่อนลงมือชื่อทั้ง 2 ฝ่ายลงไป ช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด
สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อสร้างนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ซื้อและผู้ขายมีความตั้งใจที่จะซื้อทรัพย์สินของผู้ขายและมีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด
ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง
หากเลยระยะเวลาดังกล่าวไปแล้วหรือผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าผิดสัญญาและผู้ขายจะริบเงินมัดจำ ส่วนผู้ขายมีหน้าที่ไม่ขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อรายอื่นในช่วงเวลาดังกล่าว หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ. ถือว่าผิดสัญญาและผู้ขายจะริบเงินมัดจำผู้ซื้อไม่เพียงแค่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องขายอสังหาริมทรัพย์กับตนและเรียกค่าเสียหายอื่นๆ ได้
แต่ถ้ามีการซื้อขายตามสัญญาจะซื้อจะขายผู้ขายจ่ายเฉพาะส่วนที่เหลือหลังจากหักเงินมัดจำแล้ว ผู้ซื้อชำระส่วนที่เหลือหลังหักค่ามัดจำเท่านั้น
ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร
ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยทั่วไป ค่ามัดจำจะอยู่ในช่วง 10,000-20,000 บาท หรือบางครั้งอาจอยู่ที่ร้อยละ 5-10 ของราคาขาย แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง ซึ่งตรงนี้เงินจองอาจเก็บเพียง 1-5 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการทั้งนี้เงินมัดจำจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ