หลักฐานสำคัญเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ต้องเป็นหนังสือรับรองสิทธิที่เรียกว่า โฉนดที่ดิน ซึ่งออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อเป็นหลักฐานสำคัญว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอย่างแท้จริง โฉนดที่ดินคืออะไร การดูโฉนดที่ดินเป็นอย่างไร วันนี้จะมาแนะนำโฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินข้อมูลที่ดิน ได้แก่ รายละเอียดที่ตั้ง ขอบเขต ลักษณะที่ดิน ซึ่งเราสามารถใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและเจ้าของได้ เจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ที่ดิน มีสิทธิ์ขาย มีสิทธิ์ป้องกันมิให้ผู้ใดเข้าไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบ ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องรู้ว่าโฉนดที่ดินมีกี่ประเภทและแตกต่างกันอย่างไร ประเภทใดที่สามารถซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินให้ถูกต้อง
โฉนดที่ดิน แยกออกเป็น 3 ประเภท
โฉนดที่ดินมีหลายประเภท ซึ่งแต่ละรายมีสิทธิและเงื่อนไขการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่มีวิธีสังเกตจากรหัสเอกสารด้านบนขวา ตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิคือ
- เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. ตราครุฑเขียว
เป็นหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ ซึ่งสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจำนองได้ตามปกติ เจ้าของสามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิเป็น นส.4 ได้
- เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ตราครุฑดำ
น.ส.3 เอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน
น.ส.3 ข. เอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ
ทั้งสองยังขาดความถูกต้องของแนวเขตที่ดิน ไม่สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยน หรือจำนองได้ จนกว่าจะได้รับการรับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง
- เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 ตราครุฑสีแดง
เป็นโฉนดที่ดินที่สามารถซื้อขายโอนกันได้ตามกฎหมาย เราสามารถสังเกตได้จากตัวอักษรเดารหัสเอกสารเพื่อดูความเก่าของโฉนดที่ดิน เช่น น.ส.4 จ. หมายถึงรหัสเอกสารปัจจุบัน ส่วน น.ส.4 ก. เป็นโฉนดที่ดินรุ่นเก่า
รายละเอียดด้านหน้าโฉนดที่ดินมีอะไรบ้าง
การดูโฉนดที่ดินมีรายละเอียดอะไรบ้างที่เราต้องทราบ มีรายละเอียดต่อไปนี้
ในส่วนระบุตำแหน่งที่ดิน และ เลขโฉนดที่ดิน
เราจะเห็นเลขด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน คือ ที่ตั้งที่ดินและเลขที่โฉนดที่ดิน ประกอบด้วย เลขที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ อำเภอตำบล จังหวัด ที่ใช้ระบุตำแหน่งที่ดินในโฉนด และ เลข เล่ม หน้า ที่ใช้บอกลำดับชื่อเรื่อง ที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์
ในส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด (เป็นคนแรก)
เจ้าของคนแรกของโฉนดจะเป็นชื่อผู้ครอบครองคนแรกเสมอ แม้ว่าจะเปลี่ยนมือชื่อผู้ครอบครองคนแรกจะยังคงอยู่บนโฉนดเสมอ ดังนั้นเราจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงบนโฉนดที่ดินได้
ในส่วนระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน
ส่วนที่ระบุรายละเอียดของแปลงที่ดินที่ใช้ระบุเนื้อที่ไร่-งาน-มาตราส่วนตารางวาเพื่อวาดแผนที่พร้อมทั้งภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ได้มาตรฐาน ส่วนทุกรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน
รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน
หรือที่เราเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน เป็นส่วนที่ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร ผู้รับสัญญาเป็นใคร นอกจากนี้เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยอักษรสีแดงหรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นไปไม่ได้จนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด
วิธีการดูโฉนดที่ดิน หรือ การอ่านโฉนดที่ดิน
- ระวาง
เช่น โฉนดที่ดินหมายเลข 4746 I 9474 – 0 หมายถึง แผ่นที่หลักแผ่น 4746 I ตรงตำแหน่งที่เส้น 94 ตัดกับเส้น 74 ตารางย่อยตารางแรก หมายเลข 0 9474-0 เป็นหมายเลขประจำตัวระวาง
- เลขที่ดิน
สำหรับเลขที่ดินแต่ละพื้นดินแต่ละแปลงนั้น ๆ จะเป็นตัวเลขเฉพาะตัวของใครก็ของคน ๆ นั้น
- หน้าสำรวจ
การสำรวจรังวัดตำบลนั้น ๆ ในครั้งที่ทำแผนที่ตำบลนั้น ใช้กับช่างรัววัดแผนที่
- การอ่านรูปแผนที่
- ด้านบนของแผนที่ คือทิศเหนือเท่านั้น
- ระยะในแผนที่ จะขีดเส้นตรงหรือเส้นตามรูปที่ดิน เป็นมาตราส่วนที่ระบุไว้สองแห่งข้างบนซ้าย และข่างบนขวาของรูปแผนที่
- ด้านซ้ายเป็นมาตราส่วนในระวาง ด้านขวาเป็นมาตราส่วนของรูปโฉนด
ตัวอย่างการอ่าน หากตัวเลขมาตราส่วนเป็น 1:1000 ถ้าวัดแล้วได้ 16.6 เซ็นต์ ก็เอา 1000 มาคูณ 16.6 เซ็นต์ ได้ผลคือ 16,600 เซ็นต์ ปรับเซ็นต์ เป็นเมตร โดยเอา 100 มาหารอีกที ได้เท่ากับ 166 เมตร ระยะที่วัดได้ในรูปโฉนดนั้นในพื้นที่จริงจะยาว 166 เมตร
การตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน
ปัจจุบันนี้สิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องทราบรายละเอียดของการดูโฉนดที่ดิน มีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริงหรือปลอม ซึ่งสามารถตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินได้จากลายน้ำที่ฝังอยู่ในเอกสารสิทธิ์ และปัจจุบันสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ทางออนไลน์หรือให้มั่นใจสามารถตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ออกโฉนดที่ดิน
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
- ทำให้เกิดความมั่นคงในกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน
- ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตน
- ให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินไว้เป็นหลักฐาน
- ใช้เป็นหลักฐานในการขอสินเชื่อและกู้ยืมเงินเพื่อใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและยกระดับฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
- ใช้เป็นหลักประกันบุคคลในการทำงานประกันตัวผู้ต้องหา
- สามารถป้องกันการบุกรุกขยายการครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐที่รกร้างว่างเปล่า ณ ส่วนที่หวงห้ามซึ่งใช้ประโยชน์สาธารณะและที่ดินของทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
ความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือ การดูโฉนดที่ดินไม่ใช่เรื่องยากเกินไปที่จะเข้าใจ ซึ่งผู้ซื้อทุกท่านควรศึกษาข้อมูล รายละเอียดบางส่วนของโฉนดที่ดิน เพื่อป้องกันการถูกหลอกใช้โฉนดที่ดินปลอม. หรือตกลงซื้อขายที่ดินที่แตกต่างไปจากเอกสารสิทธิ์ที่ต้องระบุ